Що таке інвестиційний проект? Інвестиції в землю: у чому привабливість N: - Що планується до введення до кінця року

Ринок нерухомості багато структурний, у ньому сотні нюансів, а щоб стати успішним, доведеться орієнтуватися у всіх напрямках та дотримуватися лише сучасних стратегій, а краще розробити власну.

Навчитися інвестувати у землю може кожен. Те, що цьому не навчають у ВНЗ, не робить інформацію закритою. Ви завжди можете самостійно отримувати знання на практиці, або спитати поради у професіонала.

Крок 1 - позбутися невпевненості

Ви амбітні, сповнені сил і вже заробили свій стартовий капітал, але грошова маса тане під променями інфляції, а довкола твердять, що гроші мають працювати. Така ситуація тисне і виникає відчуття невпевненості, бажання відкинути все, що здається складним. Здається, що інвестування в нерухомість вимагає мішка грошей, що «ця тема не для мене», що все давно схоплено і навіть краще не смикатися. Тому, перше з чого слід розпочати інвестиції в земельні ділянки – це позбавитися невпевненості.

Отримати пораду родича йди одного - чудова ідея, люди повинні використовувати свій соціальний капітал та життєвий багаж один одного. Діліться досвідом – це корисно. Проте, більшість початківців інвесторів припускаються класичної помилки - радяться з тими, хто в інвестиціях нічого не розуміє. З таким самим ефектом люди й самі роздають один одному безглузді поради.

Прийшовши за порадою: як вкласти гроші в земельні ділянки до друга, ви отримаєте набір розмитих гіпотез, які засмічують ваш мозок. Друг чи сусід нездатний видати корисну інформацію, тому що він їй не має. Теорії, гіпотези та чутки – все, чим вони зможуть вам допомогти.

На початковому етапі дотримуйтесь наступних правил ефективного інформаційного обміну:

1. Друзі та родичі – чудові люди, але вони не журі і не повинні оцінювати кожен ваш крок. Звертайтеся до них за порадою, коли впевнені у їхній компетентності;
2. Енергетичний та інформаційний зв'язок з людьми необхідний. Особливо, якщо ви вливаєтеся в нове середовище. Налагоджуйте та підтримуйте стосунки лише з професіоналами чи амбітними однодумцями. Уникайте невдах і скигліїв.

Крок 3 – вивчити план розвитку територій

Вигідне вкладення грошей у землю варто розпочати з моніторингу плану розвитку регіону. Дані знаходяться у відкритому доступі – на муніципальному сайті регіону.

Знання плану розвитку регіону дозволяє:

1. Скласти об'єктивний прогноз розвитку регіону на найближчі 5-10 років;
2. Зрозуміти напрямок розширення міської межі;
3. Купити земельні ділянки на початок будівництва інфраструктури.

Від чого залежить ціна земельної ділянки

Щоб краще розуміти структуру формування цін на земельні ділянки, пропоную розглянути фактори, що впливають на ціну на прикладі ділянок під ІЖС. Отже, ціна землі залежить від (за ступенем важливості):

1. Розташування та рівня життя навколо земельної ділянки (чим багатші сусіди – тим дорожча ваша земля);
2. Розміру та форму земельної ділянки (на кривих та косих ділянках будувати дуже складно, а великий розмір ділянки дорожче обслуговувати);
3. Під'їзних шляхів (асфальт до ділянки – це топчик);
4. Наявність комунікацій та перспектива їх підключення (електрика, газ, вода, каналізація, інтернет);
5. Доступність громадського транспорту (на таксі до вас у гості не їздитимуть);
6. Іфраструктура: магазини, школи, лікарні тощо;
7. Природний ландшафт: ліс, річка, водоймище;
8. Інші обтяжуючі фактори (віддаленість звалищ, полігонів переробки відходів господарської діяльності, фермерських господарств, трансформаторних підстанцій, аеропортів та промислових підприємств).

Тепер коли ми дізналися, від чого залежить ціна на земельну ділянку, можна переходити до стратегій інвестування в земельні ділянки.

Стратегія №1 – ділянку під ЛПХ розділити на ділянки під ІЖС

Для початку слід вивчити План земельної забудови та види дозволеного використання муніципальної освіти, в якому ви плануєте вкладати гроші. Вивчіть кадастрові ціни на землю у кількох муніципалітетах вашого регіону. Якщо вартість земельних ділянок явно завищена – переходьте на сусідні.

Крок 1 - пошук ділянки

Після аналізу цін знаходимо земельну ділянку від власника для ведення особистого підсобного господарства (ЛПГ) і, бажано, розміром близько 50 соток. Законодавчо розміри земельних ділянок, які передаються громадянам для різних цілей, відрізняються: так, максимальний розмір земельної ділянки під ЛПГ – 50 соток, а для ведення індивідуального житлового будівництва (ІЖС) – 20 соток. Однак по 20 соток землю під ІЖС ніхто не продає, тому що її вигідніше «розпиляти» і продати частинами (ніж ми з вами і далі займемося).

Крок 2 - межування

Стратегія №9 - вичікування

Котеджні селища зараз популярні, проте нові земельні нарізки поєднує одне правило - на першому етапі, поки дороги, електрика та газ ще не підведені, ділянки коштують на 20-50% дешевше, ніж наприкінці продажу. Звичайно, не кожен власник котеджного селища захоче продавати землю дешево, але, в іншому випадку, він побачить перші продажі лише після підведення комунікацій, а це мінімум 1-2 роки.

Профіт

Якщо нова нарізка земельних ділянок є перспективною, виходьте на власника і пропонуйте свою ціну. Наприклад, на 50% нижче за ціну, за яку хочете продати самі.

Як професійно ставити цілі

В інвестиційних стратегіях важливо вміти прогнозувати, оцінювати та складати план із отриманої інформації. Важливо правильно поставити ціль. Конкретизуйте та розписуйте цілі за пунктами використовуючи методику американських маркетологів «SMART». Мета досягається, коли вона:

• Specific - конкретна (наприклад, збільшити вкладення на 30%);
• Measurable - Вимірна (у чому вимірюватиметься результат: рублі або долари; на місяць або на рік);
• Achievable - Досяжна;
• Realistiс - Актуальна;
• Time – Обмежена в часі.

Висновки

Інвестування в земельні ділянки – це комплекс знань, праці та везіння, вміння мислити стратегічно та будувати плани хоча б на найближчі 5 років. Людям з підприємницьким духом простіше оцінювати ризики, але «гуманітарії» теж мають усі шанси на прибуток.

Оновлене законодавство та доступна інформація дозволяють будь-якому громадянинові РФ самостійно освоїти інвестиції в землю. Правила землекористування та забудови, знання федеральних законів та оформлення документів – завжди знадобиться вам у майбутньому.

- Це одна з можливостей диверсифікувати свій портфель капіталовкладень. Фактично, це один із різновидів інвестування в нерухоме майно.

Земля завжди вважалася одним із найвигідніших об'єктів інвестицій. Якщо розглядати землю з погляду бізнесу, швидкої окупності не вдасться. Зате ризик продати її за кілька років із суттєвим дисконтом – дуже високий.

Чому інвестори звертають увагу на цей вид вкладення капіталів?Справа в тому, що покупка ділянки відкриває безліч можливостей.

• По-перше, землю можна згодом перепродати. Це один із найпростіших способів зберегти свої капітали та заробити.
• Ще один варіант – придбання ділянки для забудови. У межах міста можна будувати об'єкти комерційної чи житлової нерухомості. Загородом можна побудувати будинок для життя, дачу або садибу, яка приноситиме дохід від оренди.

Інвестору важливо розуміти, з якою метою він планує придбання землі. У Росії (за аналогією з іншими державами) існує сім категорій призначення земель:

• інвестиції у землю сільськогосподарського призначення;
• населені пункти (житловий фонд);
• землі запасу;
• лісового фонду;
• водного фонду;
• природні території, що особливо охороняються;
• спеціального призначення.

У продаж може бути пущений будь-який тип земель, оскільки держава є власником та оператором, проте купувати варто лише перші дві.

Вкладення в землі сільгосппризначення

Отже, давайте визначимося з основними плюсами вкладення коштів у придбання земельних ділянок сільгосппризначення:

1. Чи не потрібні великі капітали. Купити ділянку можна порівняно недорого. Однак варто пам'ятати, що чим ближче місто чи важливе населене пункт, тим більше коштуватиме ділянка.
2. Можливості для капіталізації. Вклад у земельну ділянку можна зробити прибутковими, якщо зайнятися його благоустроєм.
3. Можливість вибору функціонального використання.

Однак не все так райдужно, як здається на перший погляд. Є й певні обмеження, про які ми розповідаємо нижче. У них, зокрема, відносяться:

1. Нецільове використання. На ділянках, призначених для створення городу, не можна будувати капітальні будинки.
2. Якщо ділянка призначена для садівництва, тут можна звести житло. Проте отримати тут прописку буде дуже складно.
3. Власники дачних ділянок можуть будувати будинки.
4. На землях, призначених для ведення підсобного господарства, можна будувати будинки лише у випадку, якщо вони входять у межі поселень.

І ще один важливий момент. Якщо ви вкладаєте в землю сільськогосподарського призначення, не варто вважати, що його можна буде без проблем перевести до будь-якої категорії. Насправді у багатьох випадках зробити це неможливо.

Інвестиції в землю – чи можна заробити?

Зараз у Росії інвестиції в землювтратили свою актуальність через кризу, земля не зростає у ціні. Але це може скоро змінитись. Коли будь-яка з криз закінчується, починається новий світанок будівництва, і тоді знову потрібна земля.

«Жодного сенсу інвестицій у землю немає. Зараз на ринку продається достатньо ділянок, які вже підготовлені для будівництва, та продаються з дисконтом. Найчастіше нижче за собівартість», - вважає директор бізнес-напряму нерухомість компанії Strategy Capital Advisor Наталія Круглова.

Землі сільгосппризначення дешеві, їх багато, але вони можуть бути віддалені від автошляхів, тоді як транспортна інфраструктура відіграє головну роль вартості наділу. Вважається, що землі в селах і дачних районах вигідніші за сільськогосподарські — починатирозвиток ферми не кожному під силу та духу. Землі населених пунктів суттєво дорожчі, рідко продаються гектарами, але дозволяють вести будівництво. Замислюючись про реалізацію якогось бізнес-проекту, важливо розуміти: чи підійде земля?

«Цим потрібно було займатися у 1990-2000 роках. Сьогодні скуповувати землі у спекулятивних цілях – заняття вкрай невдячне. Нічого на цьому не заробити – все вже вкрадено до нас», – іронізує директор напряму складської, індустріальної нерухомості, землі та інвестиційних проектів консалтингової компанії DNA Realty Дмитро Вишин.

Аналіз ринку інвестицій у землю

Земля є пасивною і дуже довгострокову інвестицію. На зростання вартості впливає все: обіцянки влади, забудовників, девелоперів, організація інфраструктурних проектів, проведення нитки газо- та водопроводу, наявність каналізації та основних комунікацій. Озвучені плани щодо появи заводу чи житлового масиву можуть викликати сплеск ціни на землю, а відмова – упустити її до краю.

Найчастіше на цьому будується бізнес.

Купується земля, дробиться на сегменти та запускається рекламна кампанія. Після продажу останнього наділу вона припиняється, і багато громадян отримують земельну ділянку з неадекватною ринковою вартістю та без перспектив до розвитку.

Для старшого покоління володіння власною ділянкою це велика гордість – як пояснення вказуються «своя» картопля, помідори та огірки. ОднакІнвестиції в землю в сільськогосподарському плані має сенс лише за дуже великих обсягів виробництва та організації агропромислового підприємства.

Ми ведемо мову саме про купівлю землі з подальшим продажем або здаванням в оренду (субаренду). Тут важливо не лише представляти термін окупності проекту, а й розуміти: він може розтягнутися на десятиліття, і єдине подорожчання може бути пов'язане з рівнем інфляції.

Реальна ситуація. На околицях обласного центру, міста-мільйонника, був розпродаж землі в садово-городньому товаристві, переведеному в статус земель населеного пункту. Людина, дізнавшись про 47 дол. США за сотку, придбала останні 20 соток і поїхала у відпустку. Після приїзду дізнався, що через три дні після угоди та реалізації всіх ділянок, у товаристві провели електрику, завдяки чому ціна зросла у два з половиною рази. Ще через півроку через розкручування земельного району 0.2 га коштували 8 тис. дол. США.

Вкладення у земельні ділянкибудь-яких ресурсів, окрім фінансових, не вимагають. Однак якщо вести мову про придбання земельного наділу з дробленням та подальшим продажем, необхідно підключити рекламні чи PR-агентства. Або досягти домовленостей з будівельними та девелоперськими компаніями, які планують вести тут проекти.

Для успішного продажу землі необхідно задіяти:

• агентства зі зв'язків із громадськістю;
• проектно-вишукувальні інститути;
• будівельні структури, здатні створити інфраструктуру;
• компанії з постачання газу, води;
• компанії з утилізації тбо, водовідведення, каналізації.

Таким чином, головною метою вигідних інвестицій у землю має стати наступальна поведінка бізнесмена. Головне завдання – зростання вартості наділу у фінансовому та соціальному плані, привабливість в очах потенційного покупця. Досягти цього можна реальними чи потенційними факторами: перші з яких – поточна цінність земельної ділянки та її складові (газ, вода, огорожа, сад…), другі – перспективи.

«За грамотно підібраних об'єктів інвестування можна отримати до 40% прибутковості. Для порівняння, вкладення в дорогоцінні метали можуть принести за рік до 25% річних», - говорить Володимир Щекін, генеральний директор компанії Altimus Development.

«Показник рентабельності інвестицій у землю суттєво варіюється залежно від великої кількості різних факторів, – каже Максим Клягін, фінансовий аналітик. — При цьому приблизний середній рівень зазвичай формується на рівні не нижче 25-30%».

Що може перешкодити успішному інвестуванню в земельну ділянку

Як і будь-яка інша інвестиційна діяльність, вкладення землю можуть бути як успішними, і невдалими. Тому перед тим, як вкладати гроші, необхідно зібрати максимум інформації.

• Насамперед необхідно підключити юристів, які перевірять документи на ділянці. Непоодинокі випадки, коли землевласник дізнається про те, що його ділянка знаходиться під арештом або в відчуженні. До того ж, земля може знаходитись у спеціальних природоохоронних зонах і це становитиме певні обмеження на користування ділянкою.
• Ще один важливий момент – аналіз самої ділянки залежно від поставленої мети. Наприклад, якщо ви плануєте зайнятися вирощуванням певних культур, необхідно вивчити грунт щодо його родючості. Ділянка може виявитися непридатною для будівництва будівель.
• Зрештою, перед покупкою ділянки, необхідно звернути увагу на так звані червоні лінії. До них належать трубопроводи, лінії електропередач, автодороги, деякі споруди, залізничні колії тощо. Знаходження ділянки поблизу таких ліній може суттєво ускладнити отримання прибутку від інвестицій. Здати в оренду будинок, який знаходиться біля залізничних колій значно складніше, так само як і продати його за гарною ціною. Те саме стосується і ситуацій, коли будинок розташований поблизу ліній електропередач.

Які стратегії можна використовувати

Такий вид капіталовкладень передбачає використання різних стратегій. Ми наведемо кілька прикладів того, як можна грамотно інвестувати гроші у земельні ділянки.

Перший спосібполягає в придбанні недорогої ділянки, її розмежуванні та подальшому продажу невеликих ділянок. Ця стратегія має свої очевидні плюси – вам не доведеться вкладати додаткові гроші в будівництво або облаштування ділянки.

Другий спосіб- Купівля ділянки та її поділ по чотири сотки. На дільницях, що виходять, зводяться невеликі будиночки і потім продаються. Ця стратегія складніша і витратніша, але вона обіцяє великі прибутки у разі успіху.

Зрештою, можна придбати ділянку та розділити її на три. Побудувати будинок, потім продати його та побудувати ще два будинки, які можна здавати в оренду. Схема досить заплутана, але досить проста за грамотного підходу і може приносити відчутні дивіденди. Головне, дотримуватися таких правил:

• ділянка має бути неподалік населеного пункту. Це буде великим плюсом як під час продажу будинків, так і при здачі в оренду;
• необхідно пройти процедури погодження із керівництвом населеного пункту;
• якщо необхідний переведення з однієї категорії до іншої, необхідно підготуватися фінансово. За вартістю ця процедура може бути порівнянна з вартістю ділянки. Це важливо розуміти на етапі планування інвестицій та інвестиційних цілей. Можливо, результат у цьому випадку відрізнятиметься від того, на який ви очікували;
• при купівлі ділянки без забудов необхідно проконсультуватися щодо можливості зведення;
• купівля ділянки поблизу водоймища – вигідна інвестиція, яка може принести суттєві дивіденди. Однак варто пам'ятати про те, що зведення будівель на такій ділянці може бути обмежено або заборонено;
• останнє, на що необхідно звернути увагу – план майбутньої забудови територій, що прилягають до вашої ділянки.

Справжня ситуація.У Росії один із бізнесменів, маючи велику ділянку землі (близько 20 га), довгий час не міг її розпродати, оскільки ділянки не були газифіковані. Постачальник «блакитного палива» зі свого боку обіцяв покласти труби після появи власників. Інвестору не залишалося нічого іншого, як привезти в поле металеву будку з написом «Вогнебезпечно! Газ!» і вивалити вантажівку списаних труб різного діаметра. За місяць усі 20 гектарів було продано.

Персонал та співробітники

Кількість співробітників безпосередньо залежить від того, який рід інвестицій планується запровадити. Якщо землю буде продано окремими ділянками, достатньо бухгалтера та директора в особі самого інвестора. У разі, коли земля буде використана для промислового чи цивільного будівництва з подальшим продажем, необхідне залучення інженера.

В ідеалі інженер має бути присутнім на стадії переговорів зі структурами постачальниками ресурсів, будівельними компаніями та девелоперами. Їхні обіцянки вже за рік провести газ, воду, електрику та дорогу можуть не відповідати дійсності. Також бажана наявність у штаті кадастрового спеціаліста, знайомого з основами реєстрації права власності.

Для вигідних інвестицій у землю можуть знадобитися:

• директор
• менеджер з продажу, він же вирішувала питань з держорганами;
• бухгалтер;
• інженер з будівництва;
• інженер кадастрового та земельного обліку;
• реєстратор.

Підводячи підсумок

Не наводитимемо жодних цифр щодо витрат: земля коштує рівно стільки, скільки за неї просять. За правильного підходу рентабельність може досягати 500-1000%, за неправильного – землю доведеться продавати собі на збиток.

Наприкінці згадайте, що казав Марк Твен:

«Купуйте землю – її більше не виробляють».

Якщо ви знайшли помилку, будь ласка, виділіть фрагмент тексту та натисніть Ctrl+Enter.

У, як і багатьох країнах, земля розділена на категорії залежно від її призначення. Добре це чи погано, питання складне. Багато інвесторів називають, що подібна градація створює плутанину і ускладнює операції на ринку землі, думка інших така, що подібна градація допомагає запобігти повній забудові родючих земель, яка може призвести до занепаду сільського господарства. Якщо інвестор вирішив зробити інвестиції у землі сільськогосподарського призначення, У нього відразу ж виникне питання, що саме варто купувати і в якій формі вигідніше робити вкладення.

Способи інвестування у землі сільськогосподарського призначення

В цьому випадку можливі два варіанти. Перший – це придбання земельного наділу у вигляді виділення земельних часток. Другий – купівля земельної ділянки у власника або посередника, яка має в наявності документи, що підтверджують право власності на земельний наділ.

Спосіб інвестування через паї утримує лідируючі позиції на інвестиційному ринку землі, проте він містить у собі високу частку ризику. Більш надійним буде другий спосіб інвестування.

У цьому випадку, щоб уникнути юридичних проблем, треба ретельно перевірити папери власника, що підтверджують право власності. Обов'язково треба перевірити стан ґрунтів ділянки, а також з'ясувати можливі проблеми при його експлуатації.

Що і як купувати

Для початку інвестору слід визначитися, з якою метою купуються землі. Якщо надалі на ділянці не планується організація великого фермерського господарства, то набувати великих наділів землі немає сенсу. Оптимальною буде покупка невеликої ділянки, де можна збудувати будинок, і надалі здавати в оренду як дачу.

Вдалими будуть вкладення біля водойм, лісових масивів, безперечним плюсом буде також гарне природне оточення.

Вигідним буде вкладення в земельну ділянку, яка розташована поблизу історичних пам'яток, цілющих мінеральних джерел чи санаторіїв. У майбутньому така ділянка може принести дохід у кілька разів вище за її первісну вартість.

У Росії на більшості територій сільськогосподарського призначення цілком можливо отримати дозвіл на будівництво.

Категорія сільськогосподарських земель поділяється на підкатегорії. У цих підкатегоріях виділяється ділянки під рослинництво, тваринництво та під дачне будівництво. Тому на землі, призначеній під дачне будівництво, будуються котеджі, особняки та навіть цілі дачні селища.

Великим плюсом при виборі ділянки буде його близькість до трас федерального значення. У Росії найбільш вигідними для інвестицій вважаються земельні ділянки Москви, Підмосков'я, Володимирської, Тверської та Калузької областей.

Недоліки інвестування у землі сільськогосподарського призначення

Найсерйознішим недоліком вкладення капіталу землі цієї категорії – те, що з продажу земельної ділянки, продавець обов'язково має запропонувати покупку регіональним владі. Виходом із такої ситуації може бути зміна категорії землі. Однак, ця процедура дуже складна та клопітка.

Вибираючи ділянку, обов'язково варто звернутися за інформацією до регіонального управління з розвитку сільського господарства та ознайомитися з планами розвитку на кілька років. Бо якщо вдосконалюватиметься інфраструктура регіону, то й ціна земельного наділу зростатиме.

Таким чином, інвестиції в землі сільськогосподарського призначення, найбільш перспективний напрямок вкладень на російському ринку землі. Вдало обране місце розташування ділянки та грамотно організований інвестиційний проект можуть забезпечити стабільний та високий дохід інвестору.

Оскільки інвестиційний проект, насамперед проект, тому він має всі ознаки цього документа. А ознаки проекту надалі можуть інтерпретуватись у застосуванні до інвестиційної діяльності.

Будь-який проект характеризують:

• тимчасові обмеження;
• вартість проекту;
• унікальний результат;
• алгоритм реалізації за етапами та у часі.

Ці показники повною мірою притаманні інвестиційному проекту. Але інноваційний проект не набір документів, як намагаються досить часто його подати деякі автори. інвестиційного проекту полягає у реалізації певної інноваційної ідеї, вже втіленої у розроблених технологіях чи устаткуванні, на конкретному об'єкті інвестицій. Проект виконується виконавцями за планом в умовах обмеженості ресурсів у певному природному та соціальному середовищі, які також накладають певні обмеження на його реалізацію. Тому важливо визначити поняття та види інвестиційних проектів.

Інвестиційний проект це реклама та опис ідеї проекту, комерційна пропозиція інвесторам та оцінка його ефективності, керівництво до реалізації проекту та бізнес-план функціонування інвестиційного об'єкта. Це комплекс заходів учасників проекту щодо досягнення, поставленої у проекті, мети. Усе це поєднує поняття інвестиційного проекту.

Основна мета інвестиційного проекту, для будь-якого інвестора, полягає в максимізації прибутку від вкладень в об'єкт, що інвестується. Навіть інвестуючи в соціальні об'єкти, інвестор передбачає збільшення прибутку в майбутньому на виробничих об'єктах через поліпшення соціальних умов працюючих, куди він вклався.

Інвестиційні проекти різноманітні, як різноманітна класифікація інвестиційних проектів. До основних їх класифікаційних ознак відносять:

1. Цілі проекту;
2. масштабність проектів;
3. життєвий цикл проекту;
4. сфера реалізації проекту.

1. Крім загальної мети будь-якого інвестиційного проекту, максимізації прибутку від вкладень в об'єкт, що інвестується, існують підцілі, що надають йому особливі характеристики. Такими підцілями можуть бути:

• вирішення економічного, соціального чи екологічного завдання;
• розширення обсягу виробництва продукції чи збільшення кількості послуг;
• Виробництво нової продукції.

2. Масштабність проектів оцінюють як за розміром коштів, що вкладаються в проект, так і за впливом його результатів на навколишнє середовище.

За розміром вкладених коштів їх поділяють на:

• мега-проекти;
• великі;
• середні;
• дрібні.

Мега проекти за розміром інвестицій перевищують кілька сотень мільярдів рублів, до них відносяться великі по будівництву великих промислових об'єктів, наприклад, будівництво заводу зрідження природного газу в Приморському краї Росії.

Великі проекти з обсягу інвестицій становлять десятки мільярдів рублів, наприклад, реконструкція підприємства з переробки пластмас на хімічному комбінаті.

Середні проекти мають інвестиції близько або трохи вище мільярда рублів, і зазвичай спрямовуються на створення невеликих нових об'єктів чи модернізацію чи реконструкцію існуючого виробництва.

Дрібні інвестиційні проекти мають невеликий обсяг інвестицій від десятка мільйонів до 1 мільярда рублів.

Масштабність впливу проекту поділяють на:

• народногосподарські;
• регіональні;
• галузеві;
• місцеві;
• на один об'єкт.

Народногосподарський інвестиційний проект зачіпає та впливає на діяльність економіки країни, наприклад, створення національної платіжної системи на пластикових носіях.

Регіональні проекти схожі на попередні, але стосуються переважно регіону. Наприклад, будівництво мосту до Криму.

Галузеві проекти реалізуються лише в окремій галузі, наприклад, на морському шельфі.

Місцеві проекти пов'язані з конкретним містом або населеним пунктом, це може бути будівництво невеликої електростанції на місцевому паливі для забезпечення міста дешевою електроенергією.

Найбільша кількість інвестиційних проектів посідає окремі об'єкти: підприємства, організації, заводи, цехи, соціальні підприємства та інші.

3. Кожен інвестиційний проект характеризується часом існування, від зародження ідеї, розробки його документації, реалізації проекту, циклу ефективного виробництва до закриття проекту. Для класифікації проектів прийнято вимірювати термін його від моменту початку інвестицій до виходу об'єкта, що інвестується, на робочий рівень. За цим критерієм проекти поділяються на:

• довгострокові – понад 15 років;
• середньострокові – від 5 до 15 років;
• короткострокові – до 5 років.

4. За сферою реалізації інвестиційних проектів їх поділяють на:

• виробничі;
• соціальні;
• екологічні;
• науково-технічні;
• фінансові:
• організаційні.

До виробничих інвестиційних проектів відносяться всі типи інвестиційних проектів, спрямованих на створення реальних продуктів для економіки країни, чи то нова газова турбіна, чи новий урожайний сорт картоплі.

Соціальні інвестиції вкладають у соціальні об'єкти: охорону здоров'я, освіту тощо. Екологічні інвестиції спрямовуються на розробку методів та засобів захисту навколишнього середовища, сучасних систем захисту природи від шкідливих викидів та інші заходи. Науково-технічні інвестиції служать підтримки прикладної і фундаментальної науки, і йдуть у перспективні області досліджень. Інвестиції у фінансову систему (не плутати з фінансовими інвестиціями) використовуються розробки методів управління банківським сектором, в розвитку фондового ринку, фондових бірж, системи страхування тощо. Організаційні інвестиції скеровуються вдосконалення системи управління виробництвом, управління якістю продукції, організації праці та відпочинку працівників.

Наведена вище класифікація фактично охоплює всі види інвестиційних проектів.

Зміст інвестиційного проекту

Інвестиційний проект визначення якого ми дали вище, протягом свого життєвого циклу багаторазово видозмінюється, не змінюється лише структура інвестиційного проекту. Життєвий цикл поділяється на етапи інвестиційного проекту. Кожен етап характеризується глибиною опрацювання проектних ідей та використанням набору різних інструментів дослідження та методів розрахунку. Інвестиційне проектування починається зі складання сценарію проекту, в якому позначені цілі проекту, які будуть отримані результати, які будуть потрібні матеріальні та фінансові ресурси.

Зразковий склад сценарію інвестиційного проекту відповідає його змісту і включає:

1. Резюме проекту.
2. Характеристика ініціатора проекту
3. Основна ідея та сутність проекту.
4. Аналіз ринку виробництва продукції чи послуг з обраної теме.
5. Аналіз ринку збуту продукції чи послуг, ринку сировини та матеріалів, ринку робочої сили.
6. План реалізації проекту.
7. Фінансовий план проекту.
8. Оцінка ризиків проекту.

1. Резюме дає короткий зміст інвестиційного проекту. 2. Характеристика інвестора проекту визначає фінансовий стан ініціатора проекту, його становище у галузі та на ринку, характеристику системи управління, описуються також учасники інвестиційного проекту з боку ініціатора проекту. 3. Основна ідея та сутність проекту дає опис інвестиційного проекту, принципів та механізмів реалізації ідеї проекту, його переваги та переваги перед іншими ідеями. 4. Аналіз ринку показує його стан виробництва аналізованої продукції, частку, яку може зайняти виробник, у разі реалізації інвестиційного проекту. 5. Аналіз ринку збуту та необхідних ресурсів для реалізації проекту дає відповіді на питання про можливість реалізації продукції на ринку та можливості постійного доступу до ресурсів, необхідних для виробництва. 6. План реалізації проекту містить стадії інвестиційного проекту, організаційні заходи, необхідних виконання всіх стадій проекту. 7. Фінансовий план проекту визначає скільки фінансових ресурсів треба вкласти в інвестиційний проект, у які терміни і якою буде фінансова віддача інвестиційних вкладень. 8. Оцінка ризиків проекту дає укрупнено песимістичну та оптимістичну оцінку проекту та ступінь різних ризиків від його реалізації.

Стадії інвестиційного проекту

Стадії реалізації інвестиційного проекту можна умовно позначити як:

• передінвестиційну;
• інвестиційну;
• експлуатаційну;
• ліквідаційну.

Передінвестиційна стадія включає повний перелік робіт, відображених у сценарії інвестиційного проекту. Проектні інвестиції на цій стадії становлять 0,7-1,5% від загального обсягу вкладень у проект.

Інвестиційна стадія включає перелік робіт із інвесторами. Визначення необхідних обсягів фінансування, порядку та черговості вкладень. Визначення постачальників обладнання та технології, умов постачання та монтажу на об'єкті інвестицій, визначення штатного складу підприємства, рівня їх кваліфікації, укладання договорів з постачальниками сировини та комплектуючих, договорів на електроенергію, воду та теплові ресурси. На цій стадії реалізується головна та більшість інвестицій. Проектне інвестування цієї стадії становить 70-90% від загального обсягу інвестицій.

На експлуатаційній стадії визначаються інвестиції в оборотні кошти та заробітну плату. Перші роки інвестиційний проект може не давати прибуток, тому інвестори повинні також враховувати додаткові інвестиції в безприбуткове функціонування об'єкта інвестицій на певний період. Експлуатаційна стадія триває кілька років і може вимірюватися десятиліттями, все залежить від вибору інвестиційного проекту та терміну фізичного чи морального зношування основного обладнання у проекті. За експлуатаційний період мають досягатися всі цілі, поставлені інвесторами перед авторами проекту. Якщо ухвалити інвестиції у проект за 100%, то ця стадія становить 7-10%.

Ліквідаційна стадія настає після вичерпання всіх можливостей інвестиційного проекту і характеризується падінням прибутку, інколи ж і перевищенням витрат над доходами. Об'єкт підлягає ліквідації чи реконструкції, яку потрібні знову інвестиції. На ліквідаційній стадії аналізують всі фази інвестиційного проекту та його результати, виявляються методичні помилки та реалізації проекту. Цей етап необхідний для подальшої роботи всіх учасників над новими проектами, чи це новий інвестиційний проект, чи будь-який інший.

Оцінка ефективності інвестиційних проектів

Інвестування проектів з кожної стадії його реалізації вимагає економічної оцінки. Такі оцінки на передінвестиційної та інвестиційної стадії мають прогнозний характер, на наступних стадіях розраховуються на фактичному матеріалі. Звичайно, прогнозні оцінки проводяться за наявності певних припущень, що впливають на точність економічних прогнозних оцінок та ступеня ризику.

Інвестори цих стадіях звертають увагу до релевантність грошових потоків у прогнозних оцінках. Релевантні грошові потоки характеризуються єдиним переходом грошових потоків із витратної області до прибуткової. У цьому випадку точність прогнозних оцінок суттєво збільшується та збільшується довіра інвестора до таких оцінок.

Основні економічні оцінки інвестиційних проектів поділяються на статичні та динамічні. Статичні оцінки, до яких відносяться коефіцієнт рентабельності інвестицій та термін їхньої окупності, широко використовуються для попередніх оцінок, відрізняються простотою розрахунку, але мають суттєву нестачу — вони не враховують зміну ціни грошей у часі.

Динамічні оцінки усувають цей недолік та дають адекватну оцінку ефективності інвестиційного проекту. До цих показників відносяться:

• Індекс рентабельності інвестицій (PI);
• Внутрішня норма рентабельності (IRR);
• Модифікована внутрішня норма рентабельності (MIRR);
• Дисконтований термін окупності (DPP).

Нижче наводимо інвестиційний проект на прикладі підприємства в енергетичній галузі.

ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ПРОЕКТ ПОСТАЧАННЯ СПОЖИВАЧА ТЕПЛОВОЇ ТА ЕЛЕКТРИЧНОЇ ЕНЕРГІЄЮ З НЕЗАЛЕЖНИХ ДЖЕРЕЛОВ.

Основна ідея проекту забезпечення енергією із незалежних джерел

Ініціатор проекту виходить із того, що застосування сучасних технологій із спільного виробництва теплової та електричної енергії суттєво підвищує якість виробленої енергії та знижує її вартість.

Це можливо за рахунок двох основних факторів:

• Поєднання виробництва теплової та електричної енергії;
• Відсутності втрат під час передачі енергії.

Поєднання виробництво електроенергії з виробництвом теплової енергії, є процес виробництва електроенергії, при якому використовується все тепло, що виділяється приводом генератора. Використання тепла можливе за рахунок вбудовування в конструкцію двигуна теплообмінників, що дозволяє нагрівати мережну воду в заданому тепловому режимі. Загальний ККД у цьому випадку становить понад 90%, з яких 42% припадають на електричну енергію, 48-50% на теплову.

Застосування суміщеної технології виробництва електричної та єплової енергії дозволяє суттєво знизити умовно питому витрату палива порівняно з роздільним виробництвом, а також зменшити забруднення навколишнього середовища.

Відсутність втрат при передачі пов'язана з тим, що вся енергія, що виробляється, споживається в місці виробництва. Відсутність втрат ще більше підвищує ефективність застосування обладнання та створює додаткову конкурентну перевагу.

Ініціатор проекту може побудувати Споживачу газопоршневі міні-ТЕС потужністю 15,984 МВт та тепловою потужністю 14,552 МВт.

Обґрунтування вибору технології та обладнання

Опис обладнання та технології

У цьому проекті передбачається використовувати:

GE Jenbacher 612, з наступними основними технічними параметрами:

Єдина електрична потужність 2002 кВт год

Поодинока теплова потужність 1842 кВт год

Напруга генератора 0,4 кВ

ККД електричний 48,2%

ККД тепловий 43,9%

ККД загальний 92,1%

Фактори, що визначили вибір обладнання, що купується

Умови реалізації проекту з постачання електроенергії та тепло об'єктів господарства Споживача передбачають генерацію енергії з використанням природного газу. В даний час існує два способи генерації:

1. Використання газотурбінних установок;
2. Використання газопоршневих установок.

Для реалізації проекту електропостачання, були обрані електростанції на основі газопоршневих установок. Цей вибір пов'язаний із такими причинами:

• Механічний ККД газових турбін значно нижчий, ніж у газових двигунів;
• Газовий двигун зберігає високий електричний ККД навіть за високих температур навколишнього повітря.
• Газовий двигун має вищий і стабільніший електричний ККД.

Резюмуючи викладене, робимо висновок, що загальні на газопоршневу електростанцію, що виробляє електроенергію в діапазоні 0,5-30 МВт, нижче, ніж для аналога, що використовує турбінну технологію, і інвестиції під проект даного підприємства будуть істотно нижчими.

АНАЛІЗ РИНКУ

Чинники, що визначили вибір виробника та постачальника обладнання

Компанія GE Jenbacher входить до концерну General Electric, і є лідером на ринку газових двигунів. До переваг обладнання компанії GE Jenbacher можна віднести:

1. Загальний ресурс їх установок перевищує 240 тисяч годин, а ресурс до капітального ремонту – не менше 60 тисяч годин;
2. Висока надійність. За весь час функціонування компанії постачальника, не проводилося відкликання обладнання через відмову його роботи;
3. високий рівень автоматизації;
4. Можливість модульного підходу збільшення потужності станції. Загальна система управління забезпечує узгоджену роботу необмеженої кількості блоків;
5. Адаптація під новий склад газу, як правило, не займає багато часу і не потребує великих фінансових витрат;
6. Високий рівень обслуговування. Постачальник має дочірню сервісну компанію на території РФ, яка забезпечує якісний монтаж обладнання, його налагодження та післяпродажне обслуговування.

В даний час ринок продажів газотурбінних і газопоршневих електростанцій досить великий. На ринку є як вітчизняні, і іноземні постачальники устаткування. При цьому, вітчизняні постачальники пропонують обладнання в більш дешевому сегменті ринку і відстають за якістю обладнання, що поставляється, і рівнем розвитку сервісу. Імпортне обладнання займає дорожчий сегмент ринку. Потенційні споживачі цієї групи, насамперед орієнтуються не так на рівень цін, але в надійність і рівень сервісу. Частки ринку іноземних виробників на Російському ринку наводяться на діаграмі 1, зокрема, частка GE Jenbacher становить 52%.

Як видно із діаграм, компанія GE Jenbacher займає перше місце на Російському ринку.

Розрахунок економічної ефективності проекту

Ефективність інвестиційного проекту

Пропонований Ініціатором інвестиційний проект підприємства, сприяє зростанню капіталу підприємства та стимулює обсяги продажу енергоресурсів у цій галузі. Інвестиційний проект, приклад якого ми навели, є типовим для інвестиційних.

Біржа інвестиційних проектів надає інвесторам широкий вибір таких проектів. У Росії працює спеціальний інформаційний портал інвестиційних проектів, що реалізуються в Росії, в якому лише інвестиційні проекти 2015 року становлять близько ста п'ятдесяти пропозицій усім інвесторам, включаючи зарубіжних.

Вступ 3

1. Поняття та значення інвестицій, законодавчі основи регулювання інвестиційної діяльності в РФ 5

2. Поняття земельної ділянки, нормативно-правова база, що регулює інвестиційні вкладення у землю 6

3. Відмінні риси інвестування в земельні ресурси 6

Висновок 10

Вступ

Купівля та продаж землі стає останнім часом все більш актуальною, незалежно від розміру земельної ділянки. Дачні ділянки, землі під будівництво котеджів, великі земельні ділянки для інвестування – про ці питання замислюється зараз дедалі більше людей.

Земля на сьогоднішній день набуває все більшого значення: будівлі, споруди, зведені на земельних ділянках, стають не так важливими для оцінки даної земельної ділянки з метою інвестування, оскільки земля ресурс обмежений, а "хороша" земля ще більш обмежена.

При акумуляції будь-якої вільної суми постає питання про її збереження та примноження. Інфляція з'їдає щорічно 7 - 8%, тому 10% ставка депозиту не є хоч скільки-небудь привабливою. Вкладення коштів у свій бізнес можна розцінити як "всі яйця в одному кошику". Диверсифікація ризиків, що полягає в інвестуванні в сторонні сфери бізнесу, потребує експертних оцінок, ретельного контролю та ставить інвестора в залежність від ефективності роботи об'єкта інвестування. Експерти все частіше пропонують інвестувати в землю, оскільки вважають, що тільки в цьому випадку інтереси інвестора максимально захищені, а дохід гарантований і не залежить від будь-яких дій чи протидії.

Ринок землі стрімко розвивається та зростає, забезпечуючи постійне зростання цін. Завдяки стрімкості розвитку цей ринок зберігає можливість діяти не масово, але точково, отримуючи високий прибуток від інвестування порівняно невеликих сум.

Метою написання даної є розгляд земельних ресурсів як об'єкта інвестування.

1. Дати визначення поняття «інвестиції», розглянути законодавчі основи регулювання інвестиційної діяльності Російської Федерації.

2. Визначити поняття «земельну ділянку», розглянути нормативно-правову базу, яка регулює інвестиційні вкладення землю.

3. Перерахувати відмінні риси інвестування в земельні ресурси.

Термін «інвестиції» у Росії став широко використовуватися у роки ринкових реформ.

У вітчизняній та зарубіжній науковій літературі є низка дефініцій (визначень) поняття інвестицій.

Найбільш поширеним, що часто зустрічається є таке поняття інвестицій: це довгострокові вкладення коштів та іншого капіталу у власній країні або за кордоном у підприємства різних галузей, підприємницькі проекти, соціально-економічні програми, інноваційні проекти з метою отримання доходу або досягнення іншого корисного ефекту.

Як економічна категорія інвестиції виконують найважливіші функції, без яких неможливий нормальний, економічно ефективний розвиток країни. Саме інвестиції значною мірою формують майбутнє країни загалом, окремих її регіонів, кожного суб'єкта господарювання - інвестиції, вироблені сьогодні, є основою завтрашнього добробуту. У свою чергу сучасний економічний стан багато в чому визначений минулими інвестиціями.

До об'єктів інвестиційної діяльності належать, перш за все, об'єкти нерухомості:

1. новостворені основні фонди будь-якої форми власності;

2. оборотні кошти у всіх сферах економіки;

3. реконструкція, модернізація основних фондів, цехів, підприємств;

4. науково-технічна продукція, інвестиційне проектування;

5. Земельні ділянки.

У Росії її законодавство у сфері інвестиційної діяльності перебуває у стадії формування та розвитку. Як закони, що у найзагальніших рисах регулюють інвестиційну діяльність, виступають:

Конституція Російської Федерації

Містобудівний кодекс РФ

Цивільний кодекс РФ

Податковий кодекс РФ

2. Поняття земельної ділянки, нормативно-правова база, що регулює інвестиційні вкладення в землю

Відповідно до Земельного кодексу РФ, земельною ділянкою є частина земної поверхні, межі якої визначено відповідно до федеральних законів.

Основне значення регулювання інвестиційних вкладень у землю мають такі законы:

1. Федеральний закон від 25.02.1999 №39-ФЗ «Про інвестиційну діяльність у Російській Федерації, здійснюваної у вигляді капітальних вкладень»

2. Містобудівний кодекс РФ

3. Цивільний кодекс РФ

5. Федеральний закон від 8 серпня 2001 р. №128-ФЗ «Про ліцензування окремих видів діяльності»

7. Положення про формування переліку будівництв та об'єктів для федеральних державних потреб та їх фінансування за рахунок коштів Федерального бюджету. Утв. постановою Уряду РФ від 11 жовтня 2001 р. №714.

8. Земельний кодекс Російської Федерації.

3. Відмінні риси інвестування в земельні ресурси

В історичній ретроспективі ставлення до власності, як домінанти економічного ладу суспільства, зазнавали неодноразових змін, зумовлених прагненням подолати протиріччя між обмеженістю ресурсів, що залучаються у виробництво, і зростаючими потребами людей. У пошуках шляхів максималізації ефективності продуктивних сил суспільство періодично трансформувало форми власності на засоби виробництва та механізм державної участі в управлінні економікою.

Центральною ланкою суспільно-економічних відносин завжди виступали відносини земельної власності.

Земля є унікальним природним ресурсом. Вона є єдиним місцем існування людства, основним і єдиним фактором організації його продуктивних сил, що беруть участь у створенні інших продуктів і благ. Обмеженість і непоправність цього ресурсу викликає об'єктивну необхідність громадського регулювання правових і умов землекористування.

Разом з тим, у ринковій економіці земля набуває форми товару і може служити об'єктом майнових угод, результати яких тією чи іншою мірою здатні обмежити інтереси інших людей та суспільства загалом.

Останнє вважає, що частина доходу, яка здатна генерувати земельну ділянку в силу свого місцезнаходження, природних властивостей і наявних поліпшень, не обумовлених господарською діяльністю самого власника, може бути джерелом задоволення суспільних потреб і вилучатися у вигляді рентних платежів. Це, у свою чергу, вимагає моніторингу вартісних характеристик ділянок землі як засобів виробництва та об'єктів інвестування.

І, нарешті, земля є базовою складовою будь-якої нерухомості. Відповідно до статті 130 Цивільного кодексу РФ до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їх призначенню неможливе, в тому числі ліси, багаторічні насадження, будинки, споруди.

Основними відмінними рисами землі як об'єкта інвестування в сучасній Росії є такі:

Земля забезпечує найкращий захист капіталу від інфляції - темпи зростання цін землі на більшості великих міст значно випереджають темпи інфляції (від 30% до 200%).

Земля завжди на піку попиту – згідно зі статистикою з кожним роком потреба у землі дедалі більше зростає.

Земля як ресурс дає широкі можливості для використання та застосування: в особистих цілях (поки немає рішення вигідно продавати - можна використовувати актив для життя та відпочинку), як ресурс для розвитку бізнесу, з метою подальшого збільшення вартості (ленд-девелопмент).

Земля має необмежений термін придатності, не втрачає ні як, ні властивостях.

Земля забезпечує мінімальні ризики інвестицій – володар прав власності на землю гарантовано отримує прибуток від її продажу.

Земля з кожним роком має дедалі більшу ліквідність і в разі гострої необхідності придбаний актив має можливість прискореної реалізації та якнайшвидшого повернення вкладених коштів.

Земля є кінцевим ресурсом і схильна до ажіотажних сплесків попиту, що дозволяє отримувати надвисоку прибутковість.

Земля не вимагає великих витрат на утримання, контроль та обслуговування.

Земля є одним із лідерів у сфері інвестицій за співвідношенням капіталомісткість-прибутковість.

Земля одна із найпоширеніших об'єктів спадщини - не потребує уваги ресурс, гарантує стабільний високий дохід.

Земля як об'єкт інвестування має можливість розвитку - якісне управління ресурсом за три роки безризикових операцій дозволяє мінімум подвоїти вкладення.

Власність на землю гарантована законом і незаперечно – юридична чистота легко перевіряється.

Земля недоторканна як приватна власність - правовстановлюючі документи видаються юстицією РФ.

З вищесказаного можна дійти невтішного висновку у тому, що є однією з надійних об'єктів вкладення коштів.

Висновок

Земля на сьогоднішній день є одним із найнадійніших об'єктів інвестування. У Російській Федерації інвестиційна діяльність у цілому та інвестування в землю зокрема регламентується широким колом законів.