投資プロジェクトとは何ですか? 土地への投資: 魅力的なもの N: - 年末までに稼働予定のもの

不動産市場には多くの構造があり、そこには何百もの微妙な違いがあり、成功するには、あらゆる方向にナビゲートし、最新の戦略のみを遵守するか、できれば独自の戦略を開発する必要があります。

誰でも土地への投資を学ぶことができます。 これが大学で教えられていないからといって、情報が機密扱いになるわけではありません。 実践を通じて自分自身でいつでも知識を得ることができますし、専門家にアドバイスを求めることもできます。

ステップ 1 - 不確実性を取り除く

あなたは野心家でエネルギーに満ちており、すでに開業資金を稼いでいますが、インフレの光の下で通貨供給量は溶解しており、あなたの周りの誰もがお金が機能するべきだと言います。 この状況はプレッシャーを与え、不安感が生じ、困難に見えるものをすべて投げ出したいという欲求が生じます。 不動産投資には大金が必要で、「この話題は私には向いていない」、すべては長い間把握されており、ひるみさえしない方が良いように思えます。 したがって、土地投資を始めるには、まず不確実性を取り除くことが必要です。

親戚や友人からアドバイスを得るのは素晴らしいアイデアです。人々は自分たちのソーシャル キャピタルやお互いの人生経験を活用すべきです。 あなたの経験を共有してください - それは役に立ちます。 しかし、ほとんどの初心者投資家は、投資について何も理解していない人からのアドバイスを鵜呑みにするという典型的な間違いを犯します。 同じ効果として、人々自身もお互いに愚かなアドバイスをし合います。

友人に土地への投資方法についてアドバイスを求めると、頭が詰まるだけの曖昧な仮説を受け取ることになるでしょう。 友人や隣人は有益な情報を持っていないため、提供することができません。 理論、仮説、噂 - それらはすべてあなたを助けるためにできることです。

初期段階では、効果的な情報交換のために次のルールに従ってください。

1. 友人や家族は素晴らしい人たちですが、彼らは陪審員ではないので、あなたのあらゆる行動を批判すべきではありません。 彼らの能力に自信がある場合は、アドバイスを求めてください。
2. 人とのつながりにはエネルギーと情報が必要です。 特に新しい環境に参加する場合はそうです。 専門家または志を同じくする野心的な人々とのみ関係を確立し、維持してください。 負ける人や泣き言を言う人を避けてください。

ステップ 3 - 領土開発計画を検討する

土地への有益な投資は、地域開発計画を監視することから始める必要があります。 データはその地域の自治体のウェブサイトで公開されています。

地域の開発計画を知ることで、次のことが可能になります。

1. 今後 5 ～ 10 年間の地域の発展を客観的に予測します。
2. 都市拡大の方向性を理解する。
3. インフラ建設を開始する前に土地を購入します。

土地の価格は何で決まるのでしょうか？

土地区画の価格形成構造をより深く理解するために、個々の住宅建設用区画を例に挙げて、価格に影響を与える要因を考えてみることを提案します。 したがって、土地の価格は次の要素によって決まります (重要度の順)。

1. 土地区画の周囲の位置と生活水準（隣人が裕福であればあるほど、土地の価格は高くなります）。
2. 土地区画のサイズと形状 (曲線や斜めの区画に建築するのは非常に困難であり、区画サイズが大きいと維持費が高くなります)。
3. アクセス道路（敷地までのアスファルトは踏み台になります）。
4. 通信の利用可能性とその接続の見通し（電気、ガス、水道、下水道、インターネット）。
5. 公共交通機関の利用可能性（訪問にタクシーを利用しません）。
6. インフラストラクチャ: 店舗、学校、病院など。
7. 自然の風景: 森、川、池。
8. その他の負担要因（埋立地の遠隔性、経済活動からの廃棄物を処理するための埋立地、農場、変電所、空港、産業企業）。

土地の価格が何に依存するのかがわかったので、土地への投資戦略に進むことができます。

戦略その 1 - 個人世帯用の区画を個人住宅建設用の区画に分割する

まず、土地開発計画と、資金を投資する予定の自治体で許可されている用途の種類を検討する必要があります。 お住いの地域のいくつかの自治体の土地の地籍価格を調べてください。 土地の価格が明らかに高すぎる場合は、近隣の土地に移動してください。

ステップ 1 - サイトを検索する

価格を分析した後、所有者から個人補助区画 (LPH) を運営するための土地区画を見つけます。その土地の面積は、できれば約 50 エーカーです。 法律上、さまざまな目的で国民に譲渡される土地のサイズは異なります。たとえば、個人の家庭用の土地の最大サイズは 50 エーカー、個人住宅建設 (IHC) の場合は 20 エーカーです。 しかし、個人の住宅建設のために 20 エーカーの土地を販売する人は誰もいません。それは、「切り取って」分割して販売する方が収益性が高いためです (これが次に行うことです)。

ステップ 2 - 測量

戦略その9 - 待機中

コテージ集落は現在人気がありますが、新しい土地区画は1つのルールによって統一されています。最初の段階では、道路、電気、ガスはまだ接続されていませんが、区画のコストは販売終了時より20〜50％安くなります。 もちろん、コテージコミュニティの所有者全員が土地を安く売りたいと思うわけではありませんが、そうでない場合は、通信が設置されて初めて最初の販売が行われることになり、これには少なくとも1〜2年かかります。

利益

新しい土地区画が有望な場合は、所有者に連絡して価格を提示してください。 たとえば、自分で販売したい価格より 50% 安いなどです。

プロのように目標を設定する方法

投資戦略では、受け取った情報から予測、評価し、計画を立てることができることが重要です。 目標を正しく設定することが重要です。 アメリカのマーケティング担当者の「SMART」メソッドを使用して、目標をポイントごとに指定して説明します。 目標は次の場合に達成されます。

• 特定 - 特定 (たとえば、投資を 30% 増やす)。
• 測定可能 - 測定可能 (結果の測定方法: ルーブルまたはドル、月ごとまたは年ごと)。
• 達成可能 - 達成可能;
• 現実的 - 現在。
• 時間 - 時間には限りがあります。

結論

土地への投資は、知識、仕事、運、戦略的に考えて少なくとも今後 5 年間の計画を立てる能力の複合体です。 起業家精神を持つ人々はリスクを評価するのが簡単ですが、「人道主義者」にも利益を得るあらゆるチャンスがあります。

最新の法律とアクセス可能な情報により、ロシア連邦の国民は誰でも独立して土地への投資をマスターできるようになります。 土地利用と開発の規則、連邦法と事務手続きの知識は、将来常に役立ちます。

投資ポートフォリオを多様化する機会の 1 つです。 実はこれも不動産投資の一種です。

土地は常に最も収益性の高い投資の 1 つと考えられてきました。 土地をビジネスの観点から考えると、すぐに回収できるものではありません。 しかし、数年後に大幅な割引価格で販売されるリスクは非常に高いです。

なぜ投資家はこの種の投資に注目するのでしょうか?実際のところ、土地を購入すると多くのチャンスが広がります。

• まず、土地は後で転売することができます。 これは資本を節約してお金を稼ぐ最も簡単な方法の 1 つです。
• もう一つの選択肢は、建築用地を購入することです。 市の境界内では、商業用不動産や住宅用不動産を建設できます。 田舎では、居住用の家、別荘、または不動産を建てて、家賃収入を得ることができます。

投資家にとって、土地の取得を計画している正確な目的を理解することが重要です。 ロシアでは（他の国家と同様に）土地利用には 7 つのカテゴリーがあります。

• 農地への投資。
• 居住地（住宅ストック）。
• 保留地。
• 森林基金。
• 水基金。
• 特別に保護された自然地域。
• 特別な目的。

国が所有者お​​よび運営者であるため、どのようなタイプの土地でも売りに出すことができますが、購入する価値があるのは最初の 2 つだけです。

農地への投資

それでは、農地の取得に投資する主な利点を判断してみましょう。

1. 大規模な資本は必要ありません。 比較的安価に土地を購入することができます。 ただし、都市や重要な集落に近づくほど、土地の費用が高くなるということを覚えておく価値があります。
2. 資本化の機会。 土地の改良に取り組めば、土地への投資から利益を得ることができます。
3. 機能的な用途を選択可能。

ただし、一見したようにすべてがバラ色であるわけではありません。 また、以下で説明する特定の制限もあります。 これらには、特に次のものが含まれます。

1. 不適切な使用。 菜園を造ることを目的とした土地には、恒久的な建物を建てることはできません。
2. 敷地がガーデニングを目的としている場合は、ここに住宅を建てることができます。 ただし、ここで登録を取得することは非常に困難です。
3. サマーコテージの所有者は家を建てることができます。
4. 兼業農業を目的とした土地では、集落の境界内にある場合にのみ家を建てることができます。

そして、もう一つ重要な点があります。 農地に投資している場合、それがどのカテゴリーにも問題なく移管できると考えるべきではありません。 実際には、多くの場合、これは不可能です。

土地への投資 - お金を稼ぐことは可能ですか?

今 ロシアの土地への投資危機のせいで関連性が失われているが、土地の価格は上昇していない。 しかし、それはすぐに変わるかもしれません。 どちらかの危機が終わると、新たな建設の夜明けが始まり、再び土地が必要になります。

「土地に投資しても意味がない。 現在、市場にはすでに建設の準備が整い、割引価格で販売されている土地が十分にあります。 多くの場合、原価を下回ります」と、Strategy Capital Advisor の不動産事業部門ディレクター、ナタリヤ クルグロバ氏は言います。

農地は安く、たくさんありますが、道路から離れている場合があり、交通インフラが土地の価格に大きな役割を果たします。 村やダーチャ地域の土地は農地よりも収益性が高いと考えられています - 開始農場の発展は、誰しもの力や精神でできるわけではありません。 集落の土地はかなり高価で、ヘクタール単位で販売されることはほとんどありませんが、建設は可能です。 事業プロジェクトの実施を考えるときは、その土地が適切かどうかを理解することが重要です。

「これは1990年から2000年に行われるべきでした。 今日、投機目的で土地を買い取ることは、非常にありがたくない仕事です。 これでは何も得られません。すべてがすでに私たちの前で盗まれています」とコンサルティング会社 DNA Realty の倉庫、工業用不動産、土地、投資プロジェクトのディレクターであるドミトリー ビシンは言います。

土地投資市場の分析

地球は受動的であり、非常に 長期投資。 当局、建設業者、開発業者からの約束、インフラプロジェクトの組織、ガスと水道のパイプラインの設置、下水道の存在、基本的な通信など、すべてが価値の増加に影響します。 工場や住宅地の建設計画が発表されると地価が高騰する可能性があり、拒否すると地価が限界まで下落する可能性がある。

ほとんどの場合、これがビジネスの基盤です。

土地を購入してセグメントに分割し、広告キャンペーンを開始します。 最後の土地の売却が終わると販売は止まり、多くの国民は市場価値が不十分で開発の見通しのない土地を受け取ることになる。

年配の世代にとって、自分の畑を所有することは大きな誇りです。その理由として、「自分の」ジャガイモ、トマト、キュウリが挙げられます。 しかし農業用語での土地への投資は、非常に大量の生産と農産業企業の組織化があって初めて意味を持ちます。

具体的には、土地の購入とその後の販売またはリース（サブリース）について話しています。 ここでは、プロジェクトの回収期間を想像するだけでなく、それが何十年も続く可能性があり、価格の上昇のみがインフレのレベルに関連する可能性があることを理解することが重要です。

現実の状況。 人口100万人の都市である地域の中心地の近くで、園芸提携による土地の売却があり、人口密集地域の土地の地位に譲渡されました。 ある男性は、100平方メートルあたり約47ドルを知って、最後の2000平方メートルを購入し、休暇に出かけました。 到着すると、取引とすべての区画の売却の3日後にパートナーシップに電気が設置され、そのおかげで価格が2.5倍に上昇したことを知りました。 さらに半年後、土地面積を促進した結果、0.2ヘクタールの土地に8,000ドルの費用がかかりました。

土地への投資彼らは財政的なもの以外のリソースを必要としません。 ただし、分割された土地の取得とその後の販売について話している場合は、広告またはPR代理店の関与が必要です。 または、ここでプロジェクトを実施する予定の建設会社や開発会社と合意に達します。

土地を正常に売却するには、以下を使用する必要があります。

• 広報機関。
• 設計および調査機関。
• インフラストラクチャーを構築できる建設構造物。
• ガスと水道の供給会社。
• 廃棄物処理、水処理、下水道の会社。

したがって、土地への有益な投資の主な目標は、ビジネスマンの積極的な行動でなければなりません。 主な課題は、金銭的および社会的観点から土地の価値を高め、潜在的な購入者の目から見た魅力を高めることです。 これは実際の要因または潜在的な要因によって達成できます。1 つ目は土地区画とその構成要素 (ガス、水道、フェンス、庭など) の現在価値であり、2 つ目は見通しです。

「投資対象を適切に選択すれば、最大 40% の収益性を得ることができます。 ちなみに、貴金属への投資は 1 年間で最大 25% の利益をもたらします」と Altimus Development の CEO である Vladimir Shchekin 氏は述べています。

「土地への投資収益率は、さまざまな要因によって大きく異なります」と金融アナリストのマキシム・クリャギン氏は言う。 「同時に、おおよその平均レベルは、原則として25〜30％以上のレベルで形成されます。」

土地投資の成功を妨げるものは何でしょうか?

他の投資活動と同様、土地への投資も成功する場合もあれば失敗する場合もあります。 したがって、お金を投資する前に、できるだけ多くの情報を収集する必要があります。

• まず、現場で書類を確認する弁護士の関与が必要です。 地主が自分の土地が逮捕されたり疎外されたりしていることを知るケースがよくあります。 さらに、その土地は環境特別地域に位置する可能性があり、その場合は敷地の使用に一定の制限が課せられます。
• もう 1 つの重要な点は、設定した目標に応じてサイト自体の分析です。 たとえば、特定の作物を栽培する計画がある場合は、土壌の肥沃度を研究する必要があります。 その場所は建物の建設には適さない可能性があります。
• 最後に、土地を購入する前に、いわゆる赤線に注意を払う必要があります。 これらには、パイプライン、送電線、道路、一部の構造物、鉄道線路などが含まれます。 そのようなラインの近くにサイトを配置すると、投資からの収入の受け取りが大幅に複雑になる可能性があります。 線路の近くにある家を貸すことも、良い価格で売ることもはるかに困難です。 家が電線の近くにある場合も同様です。

どのような戦略を使用できますか?

このタイプの投資には、さまざまな戦略の使用が含まれます。 土地に賢くお金を投資する方法の例をいくつか紹介します。

最初の方法安価な区画を購入し、その区画を区切って、小さな区画を販売することで構成されます。 この戦略には明らかな利点があります。建設や造園に追加の資金を投資する必要がありません。

第二の方法– 土地を購入し、400平方メートルに分割する。 得られた土地に小さな家が建てられ、販売されます。 この戦略はより複雑で費用がかかりますが、成功すれば大きな利益が約束されます。

最後に、土地を購入して 3 つに分割することができます。 家を建ててそれを売り、さらに2軒の家を建てて貸し出すことができます。 このスキームは非常に複雑ですが、適切なアプローチをとれば非常にシンプルであり、目に見える利益をもたらすことができます。 主なことは、次のルールに従うことです。

• 設置場所は人口密集地域から遠くない場所に設置する必要があります。 これは、家を売るときも貸すときも大きなプラスとなります。
• 地域の指導者による承認手続きを経る必要がある。
• あるカテゴリーから別のカテゴリーへの移動が必要な場合は、経済的な準備をする必要があります。 コストの点では、この手順はサイトのコストに匹敵する可能性があります。 これは、投資と投資目標を計画する段階で理解することが重要です。 おそらく、この場合の結果は期待したものとは異なるでしょう。
• 開発のない土地を購入する場合は、建設の可能性について相談する必要があります。
• 貯水池の近くの土地を購入することは、大きな利益をもたらす可能性がある有益な投資です。 ただし、そのような場所での建物の建設は制限されているか、禁止されている可能性があることを覚えておく価値があります。
• 最後に注意する必要があるのは、サイトに隣接する地域の将来の開発計画です。

現実の状況。ロシアでは、ある実業家が広大な土地（約20ヘクタール）を持っていたが、その土地がガス化されていなかったため、長い間それを売ることができなかった。 ガス供給会社は、所有者が現れたらパイプを敷設すると約束した。 投資家は、「可燃性！」と書かれた金属製のブースを現場に持ち込む以外に選択肢はありませんでした。 ガス！" トラック一杯分のさまざまな直径の廃棄パイプをダンプします。 1か月後、20ヘクタールすべてが売却されました。

スタッフと従業員

従業員の数は、どのような種類の投資が計画されているかによって直接異なります。 土地が別々のセクションに分けて販売される場合、会計士と投資家自身が代表する取締役で十分です。 土地が工業用または土木用の建設に使用され、その後売却される場合には、技術者を誘致する必要があります。

理想的には、資源供給者、建設会社、開発業者との交渉の段階にエンジニアが立ち会わなければなりません。 1年以内にガス、水道、電気、道路を設置するという彼らの約束は現実に対応していない可能性がある。 また、財産権の登録の基本に精通した地籍専門家をスタッフに配置することが望ましいです。

土地への収益性の高い投資には、次のものが必要になる場合があります。

• 監督
• 営業マネージャーも政府機関との問題を「解決」した。
• 会計士;
• 土木技師;
• 地籍および土地登録エンジニア。
• レジストラ

要約する

費用については一切お答えしません。土地代は彼らの要求通りの金額です。 正しいアプローチをとれば、収益性は 500 ～ 1000% に達する可能性がありますが、間違ったアプローチをとれば、赤字で土地を売却しなければならなくなります。

結論として、マーク・トウェインの言葉を思い出してください。

「土地を買え。もう生産していない。」

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多くの国と同様、ロシア連邦でも土地はその目的に応じてカテゴリーに分類されています。 これが良いか悪いかは難しい問題です。 多くの投資家は、そのような格付けが混乱を引き起こし、土地市場取引を複雑にしていると主張する一方、そのような格付けは肥沃な土地の完全な開発を妨げ、農業の衰退につながる可能性があると主張する投資家もいる。 投資家がやると決めたら 農地への投資、彼はすぐに、購入に正確にいくらかかるか、そしてどのような形で投資を行うのがより有益であるかについて質問するでしょう。

農地に投資する方法

この場合、2 つのオプションが考えられます。 一つ目は、土地の分配による土地の取得です。 2 つ目は、土地区画の所有権を確認する文書を持っている所有者または仲介者から土地区画を購入することです。

株式による投資手法は土地投資市場において主導的な地位を占めていますが、高いリスクを伴います。 2 番目の投資方法の方が確実です。

この場合、法的問題を避けるために、所有者の所有権を確認する書類を注意深く確認する必要があります。 現場の土壌の状態を確認し、運用中に発生する可能性のある問題を見つけることが不可欠です。

何をどのように購入するか

まず、投資家は土地をどのような目的で購入するのかを決定する必要があります。 将来的にその場所に大規模な農場を組織する計画がない場合、広い土地を取得することは意味がありません。 家を建てられる小さな土地を購入し、サマーハウスとして貸すのが最適です。

池や森林の近くへの投資は成功するでしょう。また、単に美しい自然環境があることも明らかな利点です。

歴史的建造物、治癒効果のある鉱泉、療養所の近くにある土地に投資すると有益です。 将来的には、そのようなプロットは元のコストの数倍の収入をもたらす可能性があります。

ロシア連邦では、ほとんどの農業地域で建築許可を取得することがかなり可能です。

農地のカテゴリーはサブカテゴリーに分かれています。 これらのサブカテゴリーでは、作物生産、畜産、夏の別荘の建設に地域が割り当てられています。 したがって、ダーチャの建設を目的とした土地には、コテージ、邸宅、さらにはダーチャの村全体が建てられます。

場所を選ぶときの大きな利点は、連邦高速道路に近いことです。 ロシア連邦では、モスクワ、モスクワ地域、ウラジミール、トヴェリ、カルーガ地域の土地区画が投資にとって最も収益性が高いと考えられています。

農地投資のデメリット

このカテゴリーの土地投資の最も重大な欠点は、土地区画を売却する際に、売主が地方当局に購入を申し出なければならないことです。 この状況を打開する方法は、土地のカテゴリーを変更することかもしれません。 しかし、この手続きは非常に複雑で面倒です。

場所を選択するときは、必ず地域の農業開発部門に連絡して情報を入手し、数年間の開発計画をよく知っておく必要があります。 なぜなら、その地域のインフラが改善されれば、それは土地の価格が上昇することを意味するからです。

したがって、農地への投資は、ロシアの土地市場における最も有望な投資分野です。 適切に選ばれた敷地の位置とよく組織された投資プロジェクトは、投資家に安定した高収入をもたらします。

投資プロジェクトはまずプロジェクトであるため、このドキュメントのすべての機能が備えられています。 そして、プロジェクトの特徴は、後で投資活動との関連で解釈することができます。

どのプロジェクトにも次のような特徴があります。

• 一時的な制限。
• プロジェクトコスト。
• ユニークな結果。
• 実装アルゴリズムを段階的に、時間内に実行します。

これらの特性は、投資プロジェクトに完全に固有のものです。 しかし、一部の著者がしばしばそれを提示しようとするように、革新的なプロジェクトは一連の文書ではありません。 投資プロジェクトは、開発されたテクノロジーや設備にすでに具体化されている、特定の投資対象に対する特定の革新的なアイデアの実装で構成されます。 プロジェクトは、一定の自然環境および社会環境における限られた資源の条件の下で、計画に従って施行者によって実施され、また、その実施には一定の制限が課されます。 したがって、投資プロジェクトのコンセプトと種類を定義することが重要です。

投資プロジェクトとは、プロジェクトのアイデアの広告と説明、投資家への商業提案とその有効性の評価、プロジェクトの実施に関するガイダンス、および投資対象の運営に関する事業計画です。 プロジェクトで設定された目標を達成するためのプロジェクト参加者の一連の活動です。 これらすべてが投資プロジェクトのコンセプトによって統合されています。

どの投資家にとっても、投資プロジェクトの主な目標は、投資対象への投資からの利益を最大化することです。 社会施設への投資においても、投資家は投資先の労働者の社会的条件の改善により、将来の生産施設の利益増加を期待します。

投資プロジェクトの分類が多様であるのと同様に、投資プロジェクトも多様です。 それらの主な分類特徴は次のとおりです。

1. プロジェクトの目標。
2. プロジェクトの規模。
3. プロジェクトのライフサイクル。
4. プロジェクトの範囲。

1. 投資対象への投資からの利益を最大化するという投資プロジェクトの一般的な目標に加えて、それに特別な特徴を与えるサブ目標があります。 そのようなサブ目標は次のとおりです。

• 経済的、社会的、環境的問題を解決する。
• 生産量の拡大またはサービスの数の増加。
• 新製品の生産。

2. プロジェクトの規模は、プロジェクトに投資された資金の量と、その結果が環境に及ぼす影響の両方によって評価されます。

投資資金の規模に基づいて、次のように分類されます。

• メガプロジェクト。
• 大きい;
• 平均;
• 小さい。

投資額のメガプロジェクトは数千億ルーブルを超えており、その中には、ロシア沿海地方での天然ガス液化プラントの建設など、大規模な産業施設の建設のための大規模なものも含まれる。

化学工場のプラスチック加工工場の再建など、大規模プロジェクトの投資額は数百億ルーブルに達する。

中規模プロジェクトの投資額は約 10 億ルーブルかそれをわずかに上回るもので、通常は小規模な新しい施設の建設、または既存の生産の近代化または再構築を目的としています。

小規模投資プロジェクトの投資額は数千万ルーブルから10億ルーブルまでと少額です。

プロジェクトの影響の規模は次のように分類されます。

• 国民経済。
• 地域的な;
• 業界;
• 地元;
• 1つのオブジェクトに対して。

国家経済投資プロジェクトは、プラスチックメディアでの国家支払いシステムの構築など、国の経済活動に影響を与えます。

地域プロジェクトは以前のものと似ていますが、より広範囲に地域に関連しています。 例えば、クリミアへの橋の建設。

産業プロジェクトは、海棚などの特定の産業でのみ実施されます。

地域プロジェクトは特定の都市または地域に関連しており、都市に安価な電力を供給するために地元の燃料を使用した小規模発電所の建設などがあります。

最も多くの投資プロジェクトは、企業、組織、工場、作業場、社会的企業などの個別の対象に当てはまります。

3. 各投資プロジェクトは、アイデアの起源、文書の作成、プロジェクトの実施、効果的な生産サイクルからプロジェクトの終了まで、その存在時期によって特徴付けられます。 プロジェクトを分類するには、投資が開始された瞬間から投資対象が運用レベルに達するまでの実施期間を測定するのが通例です。 この基準に従って、プロジェクトは次のように分類されます。

• 長期 - 15年以上。
• 中期 - 5年から15年。
• 短期 - 最長 5 年間。

4. 投資プロジェクトの実施範囲に応じて、以下に分類されます。

• 生産;
• 社交;
• 環境;
• 科学的および技術的。
• 金融：
• 組織的な。

産業投資プロジェクトには、新しいガスタービンであれ、生産性の高い新しいジャガイモ品種であれ、国の経済のための実際の製品の創出を目的としたあらゆる種類の投資プロジェクトが含まれます。

社会的投資は、医療、教育などの社会施設に行われます。 環境投資は、環境を保護するための方法や手法、有害な排出物やその他の活動から自然を保護するための最新システムの開発に向けられています。 科学技術への投資は応用科学と基礎科学を支援する役割を果たし、より有望な研究分野に向けられています。 金融システムへの投資（金融投資と混同しないでください）は、銀行部門の管理方法の開発、株式市場、証券取引所、保険システムなどの開発に使用されます。 組織投資は、生産管理システム、製品の品質管理、従業員の仕事と休憩の組織の改善に向けられています。

上記の分類は、実質的にあらゆる種類の投資プロジェクトをカバーしています。

投資プロジェクトの内容

上で定義した投資プロジェクトはライフサイクル中に何度も変化しますが、変化しないのは投資プロジェクトの構造だけです。 ライフサイクルは、投資プロジェクトの段階に分かれています。 各段階は、設計アイデアの開発の深さと、さまざまな研究ツールと計算方法のセットの使用によって特徴付けられます。 投資計画は、プロジェクトの目標、どのような結果が得られるか、どのような資材や資金が必要かなどを概説するプロジェクト シナリオを作成することから始まります。

投資プロジェクトのシナリオのおおよその構成はその内容に対応しており、次のものが含まれます。

1. プロジェクトの概要。
2. プロジェクトのイニシエーターの特徴。
3. プロジェクトの主なアイデアと本質。
4. 選択したトピックに関する製品またはサービスの生産のための市場の分析。
5. 製品やサービスの市場、原材料や供給品の市場、労働市場の分析。
6. プロジェクトの実施計画。
7. プロジェクトの財務計画。
8. プロジェクトのリスク評価。

1. 概要には、投資プロジェクトの簡単な概要が記載されています。 2. プロジェクト投資家の特性は、プロジェクト開始者の財務状況、業界および市場における地位、管理システムの特徴を記述し、プロジェクト開始者の側の投資プロジェクトへの参加者も記述します。 3. プロジェクトの主なアイデアと本質は、投資プロジェクト、プロジェクトのアイデアを実行するための原則とメカニズム、他のアイデアに対するその利点と優先事項について説明します。 4. 市場分析は、分析された製品の生産状況、投資プロジェクトの実施時にメーカーが獲得できるシェアを示します。 5. 販売市場とプロジェクトの実施に必要なリソースの分析により、市場で製品を販売する可能性と、生産に必要なリソースへの継続的なアクセスの可能性に関する質問への答えが得られます。 6. プロジェクト実施計画には、投資プロジェクトの段階、プロジェクトのすべての段階を完了するために必要な組織的措置が含まれます。 7. プロジェクトの財務計画は、投資プロジェクトにどれだけの財源を投資する必要があるか、どのくらいの期間内に、投資収益率はいくらになるかを決定します。 8. プロジェクトのリスク評価では、プロジェクトの悲観的評価と楽観的評価、およびその実施に伴うさまざまなリスクの程度を総合的に評価します。

投資プロジェクトの段階

投資プロジェクトの実施段階は、大まかに次のように指定できます。

• 事前投資。
• 投資;
• 運用可能。
• 清算

投資前の段階には、投資プロジェクトのシナリオに反映される作業の完全なリストが含まれます。 この段階でのプロジェクト投資は、プロジェクトの総投資額の 0.7 ～ 1.5% になります。

投資ステージには、投資家との作業のリストが含まれます。 必要な資金調達額、投資の順序と優先順位を決定します。 機器と技術のサプライヤーの決定、投資サイトでの納品と設置の条件、企業のスタッフとその資格レベルの決定、原材料と部品のサプライヤーとの契約の締結、電気、水、熱資源の契約。 この段階で、投資の主要かつ最大の部分が実現されます。 この段階でのプロジェクト投資は総投資額の70～90％を占めます。

運営段階では、運転資本と賃金への投資が決定されます。 最初の数年間は、投資プロジェクトは利益が出ない可能性があるため、投資家は、一定期間の投資対象の不採算事業への追加投資も考慮する必要があります。 運用段階は数年続き、数十年単位で測ることもできます。すべては、投資プロジェクトの選択と、プロジェクトの主要設備の物理的または精神的な損耗の期間によって異なります。 運営期間中、投資家がプロジェクトの作成者に対して設定したすべての目標を達成する必要があります。 プロジェクトへの投資を100％とすると、この段階は7～10％になります。

清算段階は、投資プロジェクトの可能性がすべて使い果たされた後に発生し、利益の減少、場合によっては収入を超える費用の超過を特徴とします。 対象物は清算または再構築の対象となり、新たな投資が必要となります。 清算段階では、投資プロジェクトのすべての段階とその結果が分析され、プロジェクトの実施における方法論上の誤りが特定されます。 この段階は、新しい投資プロジェクトであれ、その他のプロジェクトであれ、すべての参加者が新しいプロジェクトにさらに取り組むために必要です。

投資プロジェクトの有効性評価

プロジェクト実施の各段階でのプロジェクトへの投資には、経済的評価が必要です。 投資前および投資段階でのこのような評価は、本質的に予測的なものであり、その後の段階では実際の資料に基づいて計算されます。 当然のことながら、予測推計は経済予測推計の精度やリスクの程度に影響を与える一定の前提条件の下で行われます。

これらの段階の投資家は、キャッシュ フローと予測見積りの関連性に注意を払います。 関連するキャッシュ フローは、コストの高い領域から収益性の高い領域へのキャッシュ フローの単一遷移によって特徴付けられます。 この場合、予測推定の精度は大幅に向上し、そのような推定に対する投資家の信頼が高まります。

投資プロジェクトの主な経済評価は、静的評価と動的評価に分けられます。 投資収益率と回収期間を含む静的推定は予備的な推定に広く使用されており、計算は簡単ですが、時間の経過に伴う通貨価格の変化が考慮されていないという重大な欠点があります。

動的評価はこの欠点を解消し、投資プロジェクトの有効性を適切に評価します。 これらの指標には次のものが含まれます。

• 投資収益率指数 (PI);
• 内部収益率 (IRR);
• 修正された内部収益率 (MIRR)。
• 割引回収期間 (DPP)。

以下に、エネルギー業界の企業を例に投資プロジェクトを紹介します。

独立した供給源から消費者に熱と電気エネルギーを供給するための投資プロジェクト。

独立した資源からエネルギーを供給するプロジェクトの主なアイデア

プロジェクトの開始者は、熱エネルギーと電気エネルギーを共同生産するための最新技術の使用により、生産されるエネルギーの品質が大幅に向上し、コストが削減されるという事実に基づいています。

これは、次の 2 つの主な要因により可能になります。

• 熱エネルギーと電気エネルギーの生成を組み合わせる。
• エネルギー伝達時のロスがありません。

電気生成と熱エネルギー生成を組み合わせると、発電機の駆動によって生成されるすべての熱が使用される電気生成プロセスになります。 熱の利用は、エンジン設計に熱交換器を組み込むことで可能になり、特定の熱モードでネットワーク水を加熱できるようになります。 この場合、全体の効率は 90% 以上で、そのうち 42% が電気エネルギー、48 ～ 50% が熱エネルギーによるものです。

電気エネルギーと熱エネルギーを生成するための複合技術を使用すると、個別に生成する場合と比較して相対的な燃料消費量を大幅に削減でき、環境汚染も軽減できます。

伝送損失がないのは、生成されたすべてのエネルギーが生産時点で消費されるためです。 損失がないため、機器の使用効率がさらに向上し、さらなる競争上の優位性が生まれます。

プロジェクトの開始者は、容量 15.984 MW、消費者向けの火力 14.552 MW のガスピストン式ミニ火力発電所を建設できます。

テクノロジーと機器の選択の正当性

設備や技術の説明

このプロジェクトでは、以下を使用することが計画されています。

GE Jenbacher 612、主な技術パラメータは次のとおりです。

単位電力 2002kW時

単位火力 1842kW時

発電機電圧 0.4 kV

電気効率 48.2%

熱効率43.9%

総合効率 92.1%

購入した機器の選択を決定した要因

消費者の家庭設備への電気と熱の供給に関するプロジェクトの実施条件は、天然ガスを利用したエネルギーの生成を前提としています。 現在、次の 2 つの生成方法があります。

1. ガスタービンユニットの使用。
2. ガスピストンユニットを採用。

この電力供給プロジェクトを実施するために、ガスピストンユニットをベースとした発電所が選択されました。 この選択は次の理由によるものです。

• ガスタービンの機械効率はガスエンジンの機械効率よりも大幅に低くなります。
• ガスエンジンは、周囲温度が高い場合でも高い電気効率を維持します。
• ガスエンジンは電気効率が高く安定しています。

上記を要約すると、0.5 ～ 30 MW の範囲で電力を生成するガスピストン発電所の総コストは、タービン技術を使用する類似のものよりも低く、この企業のプロジェクトへの投資は大幅に低くなるという結論になります。

市場分析

機器メーカーとサプライヤーの選択を決定する要因

GE Jenbacher はゼネラル エレクトリック社の一員であり、ガス エンジン市場のリーダーです。 GE Jenbacher 装置の利点は次のとおりです。

1. 設備の総リソースは 24 万時間を超え、大規模修繕前のリソースは少なくとも 6 万時間です。
2. 高信頼性。 サプライヤーの会社の全操業期間中、操業不良による機器のリコールはありませんでした。
3. 高度な自動化。
4. ステーション容量を増加させるためのモジュール式アプローチの可能性。 一般的な制御システムにより、無制限の数のブロックの協調動作が保証されます。
5. 新しいガス組成への適応には、ほとんどの場合、それほど時間はかかりませんし、多額の経済的コストも必要ありません。
6. 高いレベルのサービス。 このサプライヤーはロシア連邦に子会社のサービス会社を有しており、供給された機器の高品質な設置、試運転、アフターサービスを提供しています。

現在、ガスタービンおよびガスピストン発電所の販売市場は非常に広範囲に及んでいます。 市場には国内外の機器サプライヤーが存在します。 同時に、国内のサプライヤーはより安価な市場セグメントに機器を提供しており、供給される機器の品質やサービス開発のレベルで遅れをとっています。 輸入機器は市場のより高価な部分を占めています。 このグループの潜在的な消費者は、主に価格レベルではなく、信頼性とサービスのレベルに焦点を当てています。 ロシア市場における外国メーカーの市場シェアは図 1 に示されており、特に GE Jenbacher のシェアは 52% です。

図からわかるように、GE Jenbacher はロシア市場で首位を獲得しています。

プロジェクトの経済性の計算

投資プロジェクトの効率性

イニシエーターが提案する企業の投資プロジェクトは、企業の資本の成長に貢献し、この業界におけるエネルギー資源の販売を刺激します。 私たちが例としてあげた投資プロジェクトは典型的な投資プロジェクトです。

Investment Projects Exchange は、投資家に同様のプロジェクトの幅広い選択肢を提供します。 ロシアには、ロシアで実施された投資プロジェクトに関する特別な情報ポータルがあり、2015年の投資プロジェクトだけでも、外国人を含むすべての投資家に対して約150件の提案が行われている。

はじめに 3

1. 投資の概念と意味、ロシア連邦における投資活動を規制する法的枠組み 5

2. 土地区画の概念、土地への投資を管理する法的枠組み 6

3. 土地資源への投資の特徴 6

結論 10

導入

近年、土地の広さに関わらず、土地の売買がますます重要になってきています。 夏の別荘、別荘を建てるための土地、投資用の広大な土地 - 今、ますます多くの人がこれらの問題について考えています。

今日、土地の重要性はますます高まっています。土地は資源に限りがあり、「良い」土地はさらに限られているため、土地区画に建てられた建物や構造物は、投資目的で特定の土地区画を評価する上でそれほど重要ではなくなりつつあります。

無料の金額を蓄積する場合、その安全性と増額について疑問が生じます。 インフレは年間7～8%を食い荒らすため、10%の預金金利はまったく魅力的ではありません。 ビジネスへの投資は、「すべての卵を 1 つのかごに入れる」と考えることができます。 第三者の事業分野への投資からなるリスクの分散には、専門家の評価と慎重な管理が必要であり、投資家は投資対象の業績に依存することになります。 専門家は土地への投資を推奨するケースが増えています。この場合にのみ、投資家の利益が最大限に保護され、収入が保証され、他人の行動や反応に依存しないと考えているからです。

土地市場は急速に発展、成長しており、価格は確実に上昇しています。 発展の速さにより、この市場は一斉ではなく選択的に行動する能力を保持しており、比較的少額の投資で高い収益を得ることができます。

この作品を書く目的は、土地資源を投資対象として考えることです。

1. 「投資」の概念を定義し、ロシア連邦における投資活動を規制するための法的枠組みを検討します。

2. 「土地区画」の概念を定義し、土地への投資を管理する規制の枠組みを検討します。

3. 土地資源への投資の特徴を挙げてください。

ロシアにおける「投資」という用語は、市場改革の時代に広く使われ始めました。

国内外の科学文献には、投資の概念について多くの定義（定義）があります。

最も一般的で頻繁に遭遇する投資の概念は次のとおりです。収入や収益を生み出すために、さまざまな業界の企業、起業家プロジェクト、社会経済プログラム、革新的なプロジェクトなどに、自国または海外で現金やその他の資本を長期投資することです。別の有益な効果が得られます。

経済カテゴリーとして、投資は最も重要な機能を果たしており、それなしでは国の通常の経済効率の高い発展は不可能です。 国全体、個々の地域、各経済主体の将来を大きく形作るのは投資であり、今日行われた投資は明日の幸福の基礎となります。 さらに、現在の経済状態は主に過去の投資によって決まります。

投資活動の対象には、まず不動産が含まれます。

1. あらゆる所有形態の新たに作成された固定資産。

2. 経済のあらゆる分野における運転資本。

3. 固定資産、工場、企業の再建、近代化。

4. 科学技術製品、投資設計。

5. 土地区画。

ロシアでは、投資活動分野の法整備が策定・発展の段階にある。 最も一般的な用語で投資活動を規制する法律は次のとおりです。

ロシア連邦憲法

ロシア連邦の都市計画法

ロシア連邦民法

ロシア連邦の税法

2. 土地区画の概念、土地への投資を管理する法的枠組み

ロシア連邦の土地法によれば、土地区画は地球表面の一部であり、その境界は連邦法に従って決定されます。

以下の法律は、土地への投資を規制する上で基本的に重要です。

1. 1999 年 2 月 25 日連邦法 No. 39-FZ 「資本投資の形で行われるロシア連邦における投資活動について」

2. ロシア連邦の都市計画法

3. ロシア連邦の民法

5. 2001 年 8 月 8 日連邦法第 128-FZ「特定の種類の活動のライセンス供与について」

7. 連邦国家のニーズに応える建設プロジェクトおよび施設のリストの作成および連邦予算からの資金調達に関する規制。 承認された 2001 年 10 月 11 日のロシア連邦政府令第 714 号。

8. ロシア連邦の土地法。

3. 土地資源への投資の特徴

歴史を振り返ると、社会の経済構造の主要な特徴である財産に対する態度は、生産に関わる限られた資源と増大する人々のニーズとの間の矛盾を克服したいという欲求によって繰り返し変化してきました。 生産力の効率を最大化する方法を求めて、社会は生産手段の所有形態と経済運営への国家参加の仕組みを定期的に変革してきました。

社会経済関係の中心的なつながりは常に土地所有権の関係でした。

土地はユニークな天然資源です。 それは人類の唯一の存在の場所であり、人類の生産力の組織における主要かつ唯一の要素であり、他のすべての製品と利益の創造に参加しています。 この資源の限界と代替不可能性により、法的規範と土地利用条件の公的規制が客観的に必要となります。

同時に、市場経済においては、土地は商品の形をとり、不動産取引の対象となることがあり、その結果、多かれ少なかれ、他人や社会の利益を侵害する可能性があります。全体。

後者は、所有者自身の経済活動によって生じたものではなく、その土地区画がその立地、自然特性、既存の改良によって生み出すことができる収入の一部が、満たされる公共のニーズの源として機能し、回収されると信じています。家賃の支払いという形で。 そのためには、生産手段や投資対象としての土地区画のコスト特性を監視する必要があります。

そして最後に、土地はあらゆる不動産の基本的な要素です。 ロシア連邦民法第130条によると、不動産（不動産、不動産）には、土地区画、地下区画、隔離された水域、および土地にしっかりと接続されているすべてのもの、つまり不均衡なく移動する物体が含まれます。森林、多年草の植栽、建物、構造物を含め、その目的を損なうことは不可能です。

現代ロシアにおける投資対象としての土地の主な特徴は次のとおりです。

土地は、資本をインフレから最もよく保護します。ほとんどの大都市では、地価の上昇率がインフレ率を大幅に上回っています (30% から 200%)。

土地は常に需要のピークにあります。統計によると、土地の必要性は年々高まっています。

資源としての土地は、個人的な目的（収益性を高めるために売却するかどうかはまだ決定されていません。資産を生活やレクリエーションに使用できます）、価値をさらに高めるための事業開発の資源として、使用と応用の十分な機会を提供します（土地開発）。

地球には無限の保存寿命があり、品質や特性が失われることはありません。

土地は投資リスクを最小限に抑えます。土地所有権の所有者は、その売却による収入が保証されています。

土地の流動性は年々高まっており、緊急に必要な場合には、取得した資産を活用して迅速な投資回収が可能となる可能性があります。

土地は有限な資源であり、需要が急増する可能性があるため、超高収益が得られます。

土地は維持管理や維持管理に多額の費用がかかりません。

土地は、資本集約性と収益性の比率の点で、投資分野のリーダーの 1 つです。

土地は最も一般的な相続対象の 1 つであり、維持費がかからず、安定した高収入が保証される資源です。

投資対象としての土地には開発の可能性があり、3 年間のリスクのない運用で資源を高品質に管理することで、少なくとも 2 倍の投資が可能になります。

土地の所有権は法律によって保証されており、否定することはできません。法的な純粋性は簡単に確認できます。

土地は私有財産として不可侵であり、所有権書類はロシア連邦の司法によって発行されます。

以上のことから、土地は最も信頼できる投資対象の一つであると結論付けることができます。

結論

今日、土地は最も信頼できる投資対象の 1 つです。 ロシア連邦では、投資活動全般、特に土地への投資が幅広い法律によって規制されています。